Vente immobilière dans le cadre d’une succession : une affaire de spécialiste

Les héritiers sont propriétaires des biens du défunt dans l’indivision après le décès et avant le partage de la succession. La gestion du patrimoine en commun est encadrée par des règles strictes. Une convention d’indivision peut alors être choisie par les héritiers.

En cas de plusieurs héritiers, les biens liés à la succession sont en indivision; ceux-ci appartiennent à l’ensemble des héritiers.

Chaque indivisaire possède alors une quote-part.

 

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Convention d’indivision : de quoi s’agit-il ?

Une convention peut être décidée par les indivisaires afin d’établir une convention régissant les règles de fonctionnement de l’indivision.

Comment faire une convention ?

La convention doit :

  • être réalisée par écrit
  • énumérer les biens de l’indivision et les droits de chaque indivisaire doivent être précisés : dans le cas d’un bien immobilier, seul un notaire peut établir la convention

Où s’adresser ?

CAZA collabore avec des notaires expérimentés dans le cadre de successions notamment immobilières, et peut vous mettre en relation. Nous pourrons également étudier ensemble l’opportunité de racheter votre bien immobilier, dans ce contexte particulier.

Quelle est la durée d’une convention d’indivision ?

La convention peut être conclue :

  • pour une durée déterminée de 5 ans maximum, renouvelable
  • ou pour une durée indéterminée.

Un gérant peut-il être nommé ?

Oui, un gérant peut être nommé parmi les héritiers ou tout autre personne pour administrer l’indivision; ce choix est fait par les héritiers. 

Il peut y avoir plusieurs gérants.

La désignation du gérant est prévue par la convention ou effectuée plus tard, par les héritiers de façon unanime.

Utilisation des biens indivis 

L’utilisation des biens indivis nécessite de respecter les 3 conditions suivantes :

  • l’accord des autres indivisaires est nécessaire (à défaut, il faut s’adresser au président du TGI)
  • respecter la destination du bien, c’est-à-dire ce pour quoi le bien est fait,
  • le versement d’une indemnité aux autres indivisaires, sauf décision contraire de ces derniers, lorsque vous utilisez seul un bien indivis

Droits cédés dans l’indivision

Il est possible de vendre ses droits dans l’indivision sous certaines conditions. Lors de la vente d’un bien immobilier après une succession, les autres indivisaires sont prioritaires pour acheter la part que vous cédez.

Comment calculer vos droits de succession ?

Fin de l’indivision 

Il est possible pour un héritier de sortir de l’indivision si aucun jugement ni convention entre les indivisaires s’y opposent. Pour sortir de l’indivision il faut procéder de la façon suivante :

  • donner ou vendre votre part dans l’indivision ou dans un bien déterminé. Attention, si vous souhaitez vendre, vous devez en informer préalablement les autres indivisaires par acte d’huissier.
  • en demandant le partage de tout ou partie des biens.

Si vous souhaitez partager alors que les autres héritiers veulent rester en indivision, ceux-ci peuvent demander au TGI l’autorisation à rester dans l’indivision; mais dans ce cas, votre part devra vous être attribuée.

Comment se passe une succession après un décès ?

Maintien dans l’indivision

Le maintien dans l’indivision permet de repousser dans le temps, le partage des biens. Si l’accord entre les indivisaires n’a pas été trouvé, l’indivision peut être maintenue par le TGI dans certains cas, afin de protéger leurs intérêts.

Peuvent être concernés par le maintien judiciaire en indivision :

  • une entreprise dont l’exploitation était assurée par le défunt ou par son époux(se),
  • un local d’habitation ou professionnel qui était utilisé comme tel par le défunt ou son époux(se) au moment du décès.

Le maintien dans l’indivision ne peut pas excéder 5 ans. Celui-ci est renouvelable dans certains cas (par exemple jusqu’à la majorité du plus jeune enfant ou jusqu’au décès de l’époux(se) selon le cas).

Actes pouvant être décidés par un indivisaire seul

Les décisions nécessaires à la conservation des biens indivis peuvent être prises par un indivisaire seul (exemple : souscription d’un contrat d’assurance habitation)

Décisions prises à la majorité des 2/3 des droits

Les décisions suivantes nécessitent la majorité des 2/3 des droits indivis :

  • mener des actes de gestion courante (conclusion ou renouvellement d’un bail d’habitation par exemple,)
  • confier la gestion des biens qui sont dans l’indivision à un ou plusieurs indivisaires ou à une autre personne
  • vendre des biens meubles indivis pour payer les dettes et charges liées à l’indivision (voiture, tableau, etc.).

Les décisions prises à la majorité des 2/3 doivent être communiquées aux autres indivisaires. Sans cette communication, les décisions prises leur sont inopposables.

Attention : Majorité des 2/3 des droits indivis ne signifie pas majorité des 2/3 des héritiers. Par exemple, dans le cas de 4 indivisaires à parts égales, l’accord de 3 d’entre eux est requis. Par contre, si l’un des 4 détient la moitié des droits, les 3 autres se partagent l’autre moitié à parts égales (16,66 % chacun). Ainsi, celui qui détient 50 % des droits n’a à convaincre que l’un des 3 autres indivisaires.

Actes décidés à l’unanimité

Pour les actes les plus importants concernant les biens indivis, l’unanimité est obligatoire. Cela concerne en particulier des actes de disposition : vente, donation d’un bien immobilier.

Toutefois, cette règle de l’unanimité peut ne pas être applicable dans les situations suivantes :

  • lorsque le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun, le TGI peut être saisi par les autres indivisaires afin de demander l’autorisation de réaliser tel acte nécessaire,
  • lorsqu’un ou plusieurs indivisaires possèdent au moins 2/3 des droits, et à leur demande, le TGI peut, sous certaines conditions, autoriser la vente d’un bien indivis,
  • lorsqu’un indivisaire n’a pas la capacité de manifester sa volonté (pour des raisons de santé par exemple), un autre indivisaire peut être désigné pour le représenter.

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