Rénovation puis vente d’un logement ?
Nombreux sont les propriétaires à vouloir réaliser des travaux dans leur maison, appartement, dépendance… dans une optique de revente. Sans doute une bonne idée mais non sans risques.
Nous allons distinguer 2 cas de figures
Vous êtes déjà propriétaire et vous souhaitez vendre au mieux
Au fil des années, nos habitations « vieillissent » par leur simple usage, voire se dégradent dans le cas parfois d’un manque d’entretien régulier. Il est alors nécessaire et judicieux de réaliser les travaux qui s’imposent en vue d’une vente immobilière. Nous penserons essentiellement aux peintures, sols éventuellement et bien évidemment à la réparation indispensable des éléments comme la plomberie, l’électricité et l’étanchéité (toiture par exemple). Des travaux plus conséquents peuvent également être réalisés comme le réagencement de certaines pièces (cuisine ouverte sur un séjour, nouvelle salle de bain…) pour plaire au plus grand nombre.
Quels travaux choisir et où s’arrêter ? Et quand on commence, on dépasse bien souvent le budget alloué de départ…. ! Et oui, une maison est un « tout » et il est parfois difficile d’isoler les travaux à certaines parties de la maison.
C’est pourquoi, nous conseillons en cas de volonté de réaliser des travaux, d’opérer à des travaux dits « légers » et indispensables : peinture, réparation des éventuelles fuites et dysfonctionnements électriques pour des raisons de sécurité évidente, par un professionnel. L’objectif étant de vendre un bien « propre » et « sain », sans mauvaises surprises pour l’acquéreur.
Travaux, malfaçons et responsabilités
Même en temps que non professionnel de l’immobilier et lors d’une vente en « l’état », vous demeurez responsable des travaux que vous avez réalisés !
Travaux réalisés par vos soins, et votre responsabilité directe pourra être engagée en cas de malfaçons et litiges. Dans le cas de travaux réalisés par des entreprises du bâtiment (à jour de leurs cotisations d’assurances), ce sont les assurances décennales de ces dernières qui entreront en jeu.
Si vous avez par exemple, modifié la structure du bâtiment (ouverture d’un mur, plancher, charpente…), vous avez dû au préalable, souscrire une assurance dommage-ouvrage, qui est obligatoire pour ce type de travaux ! Celle-ci est onéreuse et peu de particuliers prennent cette assurance : choix qui s’avère très risqué …
L’absence d’assurances décennales des entreprises et de dommage ouvrage dans le cas de travaux lourds, peut nettement compliquer voire compromettre une vente immobilière. Les notaires étant pointilleux aujourd’hui sur ces points afin de protéger, acquéreur et vendeur.
Vous souhaitez réaliser une opération immobilière
Acheter une vieille bâtisse, la rénover et réaliser une plus value à la revente, sans y habiter ? C’est l’intention d’un assez grand nombre de personnes aimant la pierre et surtout les profits financiers …
Si votre intention à l’achat est de réaliser une opération lucrative avec une revente rapide, et que vous avez déjà réalisé d’autres opérations de ce type : vous êtes sans le savoir, (quoique… 🙂 ), marchand de biens !
Vous n’êtes pas immatriculé au Tribunal de commerce, vous « n’avez rien demandé »… et pourtant vous pouvez être requalifié en marchand de biens par l’administration fiscale.
« Le marchand de biens est une personne qui, de façon habituelle et afin d’en tirer un bénéfice, achète en son nom, en vue de les revendre, des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières. »
Attention donc aux lourdes conséquences fiscales, en cas de requalification en marchand de biens.
En synthèse
Le secteur de l’immobilier est passionnant et souvent rentable, mais attention aux choix purement financiers sans prise en compte des aspects juridiques et fiscaux :
- Vous demeurez responsable des travaux que vous réalisez vous même (avec un caractère décennal pour les travaux « lourds ») en cas de revente : faites appel à des professionnels !
- Vous risquez une requalification en « marchand de biens » si l’intention spéculative à l’achat et le caractère régulier sont prouvés : immatriculez vous ou passez à une optique différente d’investissement locatif par exemple.
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