Vous venez d’hériter d’une maison en mauvais état ou le poids des années a eu raison de votre maison avec l’usure et les dégradations… Désormais, vous vous demandez comment faire pour vendre une maison en mauvais état ?
Une maison en mauvais état ne se vend pas de la même manière qu’une maison neuve ! Et il parait important de connaitre certains aspects également légaux pour vendre sereinement votre bien immobilier.
Nous allons tâcher de vous « éclairer ».
Maison en mauvais état : de quoi parle t-on ?
Le bien immobilier est impropre à sa destination
En quelques mots : votre maison n’est pas habitable dans l’état.
Votre maison en mauvais état nécessite de lourds travaux
Un logement décent doit répondre aux points principaux suivants (non exhaustifs) !
- Sécurité et santé des personnes
- Le logement doit assurer le clos et le couvert.
- Le gros oeuvre, les menuiseries, la couverture assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
- L’habitation assure une protection contre les entrées d’air suffisante.
- La protection des personnes contre les chutes est assurée et conforme à leur usage : garde corps, barrières (fenêtres, escaliers, balcons, accès…).
- Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, production de chauffage et d’eau chaude, doivent être conformes aux normes de sécurité.
- Le logement doit permettre une aération suffisante :
- renouvellement de l’air
- évacuation de l’humidité
- Les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement suffisant et d’un ouvrant donnant accès à l’air libre.
- Le logement doit assurer le clos et le couvert.
- Les éléments d’équipements et de confort
- Une installation permettant un chauffage normal.
- Une alimentation en eau potable avec une pression suffisante pour une utilisation normale au quotidien.
- Installation conforme des eaux usées et vannes empêchant le refoulement des odeurs.
- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé.
- Un wc à l’intérieur de l’habitation séparé de la cuisine et des pièces où le repas est pris. Une salle de bain raccordée aux réseaux électriques, fluides et évacuation, permettant l’intimité de sa toilette corporelle.
- Un réseau électrique permettant l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers du quotidien.
- Le logement doit disposer d’au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m
Le bien immobilier est en mauvais état mais habitable
Votre maison est en mauvais état et nécessite simplement des travaux de rénovation
Il pourrait être séduisant et pertinent de réaliser des travaux dans le cadre d’un « home staging » mais à bien réfléchir avant de se lancer.
Les questions à se poser :
- Les travaux vont ils permettre de vendre plus cher (travaux inclus) ou à minima plus vite ?
- Quels travaux réaliser ? Où s’arrêter ?
- Quel budget ?
- Avec quels entreprises ? ou les faire sois même ?
- Quelle est ma responsabilité lorsque je réalise ou fait réaliser des travaux ?
- Ai je le temps de faire réaliser des travaux ?
Découvrez plus d’infos et les réponses sur un éventuel « home staging » : faut il faire des travaux ou non avant de vendre ?
Quoi qu’il en soit, par expérience, le coût des travaux et le temps passé ne sont que très rarement « revendus ». Bien souvent, ces travaux diminuent la marge (sauf à vraiment tout réaliser seul ou être du métier) mais peuvent permettre d’accélérer une vente.
Le bien immobilier est n’est pas une habitation
Les autorisations d’urbanisme
Changement de destination avec une déclaration préalable
Le changement de destination consiste à modifier l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment. Par exemple, vouloir transformer un commerce en habitation et inversement. Ou vouloir créer une pièce de vie dans son garage. Il est ainsi nécessaire d’obtenir une autorisation de changement de destination en déposant une déclaration préalable.
Changement de destination avec un permis de construire
Lorsque vous souhaitez, par exemple, réaménager une grange en créant une habitation, il vous sera nécessaire de déposer un permis de construire. En effet, vous modifiez l’aspect extérieur, vous créez de la surface habitable et vous changez la destination du bien.
Le volet technique des travaux à réaliser
Viabiliser le futur logement
Dans le cadre de la réhabilitation d’une grange en habitation par exemple, il vous faudra faire venir les réseaux à l’intérieur (les raccordements) :
- raccordement au réseau électrique
- raccordement à l’eau de ville
- raccordement au tout à l’égout ou création d’une micro station
- raccordement au réseau télécom
Ces raccordements sont réalisés par des concessionnaires dont les travaux sont souvent sous traités. Il sera alors nécessaire d’en faire la demande suffisamment à l’avance et il faudra alors coordonner ces travaux de viabilisation.
Le coût de ces raccordement n’est pas anecdotique (entre 8 et 10 000 euros pour seulement les frais de concessionnaires et un cas simple : il restera aussi les travaux à réaliser entre la logette/regard en limite de propriété et l’intérieur de l’habitation). Egalement, en cas d’extension de réseau électrique (+ de 30 m) ou éloignement des réseaux d’eau ou eaux usées, la note peut vite s’envoler …
Concernant la fiscalité, un impôt est prélevé pour le raccordement aux eaux usées.
Maison en mauvais état : vendre en l’état sans faire de travaux ?
Si vous ne souhaitez pas vous lancer et financer la réalisation de travaux, plus ou moins lourds, et ne pas avoir à gérer le volet administratif bien souvent chronophage et parfois compliqué, vous avez la possibilité également de « vendre en l’état ».
Vente en l’état : les avantages
- vous vendez rapidement (3, 4 mois)
- vous ne sortez pas de trésorerie avec un retour sur investissement non garanti
- vous n’avez pas à consulter, négocier puis suivre les travaux
- pas d’aléas (coût et durée travaux, refus mairie…)
- vous vous épargner la gestion et tracas administratifs des éventuels demandes d’urbanisme voire de viabilisation
- vous n’êtes pas responsable des travaux qui seraient réalisés (pendant 10 ans pour les travaux soumis à garantie décennale)
- vous n’êtes pas soumis à un éventuel changement du marché immobilier (car la vente se réalise dans un délai court)
Vendre une maison en mauvais état : en conclusion
La décision est très personnelle et tout dépendra essentiellement de votre souhait de vendre rapidement et votre envie/capacité à gérer des travaux ou des demandes d’urbanisme.
A retenir : le retour sur investissement des travaux est à bien calculer et n’est pas toujours au RDV…
Si vous souhaitez vendre rapidement, en l’état, vous avez la possibilité de contacter CAZA qui pourra acheter votre bien immobilier en direct.
CAZA est notamment spécialisée dans l’achat de biens immobilier nécessitant des travaux ou dans le cadre de successions.
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