La donation en nue-propriété permet dans le cadre de la transmission d’un bien immobilier, de réduire les coûts de succession. Il est en effet possible de procéder à une donation immobilière avec démembrement. Lors d’un démembrement, le bien immobilier est partagé entre l’usufruitier et le nu propriétaire. Mais qu’en est-il lorsque les deux parties souhaitent vendre le bien ?
Nue-propriété, usufruit, démembrement : quelles différences ?
Le démembrement d’un bien immobilier est chose courante. Il peut s’agir :
- D’un démembrement volontaire résultant d’une donation avec réserve d’usufruit
- D’un démembrement subi résultant d’une succession immobilière en présence d’un conjoint qui aurait choisi l’option héréditaire en usufruit.
La nue-propriété concerne le droit du titulaire de disposer d’un bien immobilier sans pour autant en jouir ou en user. Le nu-propriétaire a le droit de donner ou de vendre le bien immobilier. De son côté, l’usufruitier peut en jouir et en user librement.
Un bien immobilier peut être transmis de son vivant par le biais du démembrement de propriété. Lorsqu’un bien immobilier est démembré : la jouissance d’un bien (l’usufruit) et la pleine propriété (les murs) sont séparées..
Comment réaliser une donation en nue-propriété ?
Pour réaliser une donation en nue-propriété, le passage chez un notaire est obligatoire :
- Une convention de donation sera établie et signée
- Le notaire sera en charge de toutes les démarches administratives
Le donateur a la possibilité de conserver l’usufruit du bien et de le transmettre à une tierce qui ne sera pas le nu-propriétaire, en effectuant une clause de réversion d’usufruit à la convention.
Vente d’un bien immobilier et répartition des bénéfices
Lors d’un démembrement de propriété, les propriétaires du bien immobilier peuvent prendre la décision de vendre la maison. Pour ce faire, l’accord unanime de l’usufruitier et du nu propriétaire est indispensable.
Lorsque l’accord est trouvé, la vente du bien immobilier peut être engagée. Vient alors la question de la répartition des bénéfices de la vente. Pour définir cette répartition, le notaire se référera à l’article 669 du CGI. L’article prévoit la répartition du prix de la vente de la façon suivante :
Répartition du prix de la vente d'un bien immobilier démembré
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de : | ||
| 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 31 ans révolus | 80% | 20% |
| 41 ans révolus | 70% | 30% |
| 51 ans révolus | 60% | 40% |
| 61 ans révolus | 50% | 50% |
| 71 ans révolus | 40% | 60% |
| 81 ans révolus | 30% | 70% |
| 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
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