La donation immobilière permet d’anticiper sur la transmission de son patrimoine immobilier. La loi privilégie la donation au dernier vivant lors du décès d’un des deux conjoints. Plusieurs modes de donation peuvent toutefois être envisagées. Découvrez ci-dessous davantage d’informations sur la donation au dernier entre époux et les conditions pour vendre la maison.

Donation entre époux (ou au dernier vivant) : en quoi cela consiste ?

La donation au dernier vivant est envisageable quel que soit le régime matrimonial, même dans le cas du régime de séparation de biens. L’intérêt de cette donation existe même en si le couple n’a pas d’enfants.

Par la donation entre époux, la part d’héritage du conjoint est augmentée. Celle-ci est limitée aux biens présents au jour du décès. A tout moment, cette donation au dernier vivant peut être révoquée par l’un des époux, qu’il a consentie à son conjoint. Seule exception : lorsque la donation a été réalisée par contrat de mariage.

Pour réaliser cette donation, il est indispensable et obligatoire de faire appel à un notaire pour établir la donation.

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Que peut-on donner à son conjoint ?

Lorsque le couple a des enfants, le conjoint survivant peut obtenir au décès de son époux :

  • Soit l’usufruit de la totalité des biens
  • Soit un quart en plein propriété et les trois quarts en usufruit
  • Soit la pleine propriété de la part disponible de la succession qui n’est pas réservée de droit aux enfants

Lorsque l’un des époux a des enfants issus d’une union précédente, la donation au dernier vivant est particulièrement avantageuse car elle permettra au conjoint survivant d’exercer un usufruit sur la totalité de la succession, soit de mélanger propriété et usufruit.

La donation peut aller jusqu’à toute la succession en pleine propriété. En cas de désaccord des enfants, le conjoint survivant devra être amené à indemniser les enfants par rapport « au trop pris » (écart mathématique entre ce qu’avait le droit le conjoint et ce qu’il a appris).

Pour les couples sans enfants, ce type de donation permet d’attribuer au conjoint survivant toute la succession.

Donation entre époux et vente de la maison

De leurs vivants, les parents peuvent vendre librement leur maison (sans accord de leurs enfants évidemment).

En cas de donation au dernier vivant, les droits des enfants dans le cadre d’une succession restent inchangés mais permet au conjoint survivant de choisir entre :

  • La répartition des biens, qui peut imposer la vente.
  • La conservation des biens en indivision avec l’usufruit accordé au conjoint survivant.
  • La donation de l’ensemble des biens aux enfants, ce qui implique que le conjoint survivant garde l’usufruit.

Lorsque les enfants sont propriétaires d’une partie du bien immobilier, leur accord est alors obligatoire.

C’est ainsi le cas lorsque la transmission de leurs biens a commencé en accordant aux enfants la nue-propriété. Les parents conservent la jouissance du logement, mais les enfants étant devenus nus-propriétaires, doivent donner leur accord dans le cas où les parents souhaitent vendre le bien immobilier. Mais généralement, la question de l’accord des enfants en cas de vente se pose lors du décès d’un des parents.

Des difficultés peuvent apparaître si rien n’était prévu par les parents de leur vivants en termes d’avantages matrimoniaux (comme l’attribution exclusive de la maison au conjoint survivant). Donc, si rien n’a été prévu de leurs vivants, le parent survivant doit obtenir le consentement de ses enfants pour vendre son bien immobilier (les enfants étant devenus propriétaires d’une partie du bien).

Il est indispensable de faire appel à un Notaire dans les cas cités ; et dans le cadre d’une vente immobilière lors d’une succession, CAZA peut également vous accompagner et se porter acquéreur pour en faciliter la vente.

Découvrez aussi des informations sur la vente d’une donation en nue-propriété.