Un marchand de biens est une personne physique ou morale (société) qui achète des biens immobiliers en vue de revente pour en dégager une plus value, après le plus souvent une rénovation ou restructuration d’ensemble.
Définition juridique du statut de marchand de biens
Les opérations doivent revêtir un caractère habituel avec une intention spéculative à l’achat.
En d’autres termes, si vous achetez un bien immobilier en vue de revendre, et que vous enchainez les opérations, vous devenez de fait « marchand de biens ». Même si vous ne possédez pas de société en tant que telle.
Requalification en marchand de biens
Un particulier qui opère à des opérations de marchand de biens peut être requalifié par l’administration fiscale et la note peut être très salée. Sans parler de la responsabilité civile sur les ventes passées (travaux et autres).
Il convient donc d’être « dans les clous » pour exercer cette profession.
Quelles compétences pour devenir marchand de biens ?
Une activité non réglementée
En effet, tout le monde peut devenir marchand de biens. Notamment pour les raisons évoquées plus haut et donc parfois sans le savoir.
Aucun diplôme n’est exigé mais celà ne veut pas dire qu’aucune compétence et qualités humaines en soient nécessaires; bien au contraire.
De prime abord, un « métier facile » et il est en réalité complexe et passionnant.
Les compétences d’un marchand de biens
- C’est avant tout un commerçant
L’activité est bien de l’achat et de la revente de biens. Il faut donc être capable de négocier l’achat (dans une optique « gagnant / gagnant ») puis pouvoir revendre les lots.
- Un gestionnaire hors pair
Les sommes engagées et les responsabilités étant fortes, le marchand de biens doit intégrer l’ensemble des coûts et les éventuels aléas avant d’acheter.
- Un marketeur
La connaissance fine du marché et des prix sont fondamentales. Et les prix peuvent varier fortement d’un quartier, d’une rue à l’autre. Viennent également les coûts : travaux, honoraires architecte, agent immobilier, géomètre, etc…
Le marchand de biens doit pouvoir également se mettre à la place de ses futurs acquéreurs en définissant leurs attentes au mieux. Faut il vendre le bien rénové intégralement ? En plateau ? En l’état ? Diviser ou non ?
Tant de questions à se poser pour définir sa stratégie d’opération. Et tout le monde sait bien qu’entre théorie et pratique, il y a parfois un monde.
- Capacité à prendre des risques
L’activité de marchand de biens est autant rémunératrice que risquée.
Les travaux ont ils été bien estimés ? Les travaux comportent toujours des aléas. Le marché va t-il se retourner entre l’achat et la revente ? Les prix de vente sont ils bien fixés ? Il existe également des risques juridiques et liés à l’urbanisme.
Il faut donc être capable de gérer des incertitudes et ce niveau de risque en tentant de les maîtriser.
- Une personne de réseau
Le marchand de biens est au coeur d’un écosystème immobilier en collaborant avec l’ensemble de la filière : agents immobiliers, notaires, régies, architectes, géomètres, avocats, entreprises du bâtiment, partenaires financiers, assureurs … et sans oublier évidemment les propriétaires vendeurs.
Il (elle) est bien souvent considéré(e) comme un chef d’orchestre à chaque opération.
Les rencontres sont passionnantes et enrichissantes à chaque fois. C’est un métier qui s’apprend en faisant. Il est donc recommandé d’y aller petit à petit, car l’environnement déjà complexe est également changeant (urbanisme, fiscalité, conditions de marché, etc…).
Quels avantages à vendre à un marchand de biens ?
Statut de professionnel de l’immobilier
En vendant à un marchand de biens, vous vendez à un professionnel. Ainsi, le professionnel a plusieurs avantages :
- Pas de délai de rétractation
- Des garanties financières solides (normalement et on en parlera plus bas)
- Une réputation de société sérieuse à tenir
- Une décision normalement rapide et un dossier « qui va au bout »
Les points de vigilance
Le métier de marchand de biens attire grand nombre de personnes car ce dernier peut paraitre « facile », « sympa » et rémunérateur.
Il sera nécessaire de vérifier le sérieux et la réputation du marchand de bien avant de s’engager mais pas seulement.
Bien demander en quoi consiste le projet. Un projet compliqué ou « tiré par les cheveux » à peu de chance d’être accepté en mairie.
Vérifier le montage financier. Si l’achat est financé par une banque et qu’elle exige une pré commercialisation à votre acquéreur marchand de biens, vous prenez des risques non négligeables que çà n’aille pas au bout.
Marchand de biens : en conclusion
- Un acteur essentiel pour la conservation et l’amélioration du patrimoine immobilier
- Un métier passionnant qui peut être rémunérateur mais qui est également risqué
- Une profession complexe qui nécessite un grand nombre de compétences : commerciales, juridiques, construction, financières, humaines …
- Des qualités de gestionnaire indispensables
- Un métier de réseau
- Le sens du client est primordial (propriétaires vendeurs puis acquéreurs)
- Ethique dans les affaires