Immobilier : timing idéal pour acheter ou pas?

Des taux toujours très bas, une euphorie immobilière post confinement, des prix qui se sont envolés, une crise sanitaire et économique… : quoi faire ?

Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ?

Comme un grand nombre de Français, acquérir son bien immobilier afin de se constituer un patrimoine, reste un désir bien ancré.

En sortie du premier confinement, les biens sur Lyon et sa région se sont littéralement arrachés. En est il encore le cas, à ce jour ? Et bien, pas vraiment… La dynamique n’est plus la même et le marché bien que porteur tend à être différent en cette fin d’année.

Des prix sur Lyon et sa région qui se sont envolés !

+ 12% entre 2019 et 2020 : çà fait beaucoup ! Lyon reste une ville très attractive et une valeur sûre sur le long terme. Avec un prix de 5500 euros du m2 en moyenne, Lyon est une des villes les plus chères de France. Sommes nous arrivés à un point haut, du moins temporaire ? Les prix vont ils se stabiliser sur 2021, compte tenu d’un resserrement net de l’octroi des prêts et des impacts économiques sur la population (emploi et moral) ? Nous pensons que oui (hors éventuel effet inflationniste).

Octroi d’un prêt immobilier bien compliqué et des refus de prêts en forte hausse !

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques un respect strict des conditions d’octroi de prêts : pas de durée au delà de 25 ans et pas de taux d’endettement au delà de 33%.

Ainsi, le taux de refus de prêts augmente fortement : 17% en cette fin d’année et les compromis qui « ne vont pas au bout » se multiplient !

Ainsi, si vous devez vendre votre bien immobilier pour en acheter un autre, prenez bien en compte cette situation. Quel est la solvabilité de votre acheteur ? Car en cas de refus de prêt, vous allez perdre 8 mois minimum : 3 à 4 mois pour le premier compromis, puis 1 mois pour retrouver un acquéreur dans le meilleur des cas, puis à nouveau 3 à 4 mois pour le second compromis. Et avec un marché qui peut se gripper entre temps. On comprendra aussi que les prêts relais sont déconseillés en ces temps, sauf solide situation financière.

En cas de succession, il est particulièrement primordial de pouvoir vendre rapidement afin de respecter les délais liés à la fiscalité.

Des taux effectivement bas mais pour qui ?

Pour être clair, un bon dossier (solides revenus fixes, du patrimoine, taux d’endettement maîtrisé…) aura toujours les faveurs d’une banque et se verra attribué le financement souhaité. Mais nous ne parlons ici que d’une frange de la population (et qui n’est pas non plus à l’abri d’un changement de situation).

Donc oui, les taux sont bas (1,30 % sur 25 ans) mais loin d’être simples à décrocher ! Il faudra « montrer patte blanche » et pouvoir rembourser.

Vous êtes investisseur ?

Rentable sur Lyon du coup ?

Vous souhaitez acheter un petit appartement sur Lyon pour le louer et vous préparer une retraite : vous avez bien raison sur le principe !

Mais avez vous bien calculé votre rentabilité nette et votre besoin de sortie en trésorerie chaque mois ? En prenant en compte, les différents frais, taxes et petits travaux d’entretien. La rentabilité est elle réellement au RDV actuellement ? A vos calculettes… vous pourriez être surpris.

Quels risques pour l’investisseur ?

Trouver un locataire pour un appartement sympa (à minima décent) à un loyer acceptable sur Lyon est un jeu d’enfant. La demande locative est toujours très forte en centre ville : aucune inquiétude.

Mais … le risque d’impayés augmente actuellement compte tenu de la crise sanitaire qui devient économique.

Quid du marché dans 5/7 ans si vous devez revendre ? Bien que le marché Lyonnais pour nous est sain et porteur à long terme, les niveaux de prix d’aujourd’hui et le contexte économique sont des éléments à prendre en compte.

En synthèse

Il est toujours le bon moment d’acheter en toutes circonstances, lorsque nous « achetons bien » (bien de qualité sur un secteur à potentiel ou déjà prisé, prix au marché ou en dessous, capacité financière à rembourser).

Mais dans la grande majorité des cas et actuellement, nous recommandons de ne pas céder au phénomène du « FOMO » (Fear Of Missing Out = « peur de rater quelque chose », bien connu en bourse). Par peur que les prix continuent de monter, que les taux remontent et que les banques soient encore plus frileuses… : peur de ne plus pouvoir acheter, en quelque sorte.

Sélectivité et patience ne sont elles pas aujourd’hui de mise ?

Si vous souhaitez sécuriser votre vente (délai de signature et solvabilité de votre acquéreur), des solutions existent également avec CAZA.